本帖最后由 花瓣雨 于 2016-4-2 11:44 编辑
最近农民很忙，不仅要忙春耕、打工，还要忙买房。因为据专家认真研究得出结论，通过让农民工和农民买房变成市民，能够最有效的“去库存”。 哪里的房子买得起 北上广不考虑，三四线能想想，这里房价6000元/平米（还不到深圳的十分之一），一套90平米54万元。 农民工人均一年挣3.3万元，全体农民人均一年挣1万元，不吃不喝前者买一套房少说17年，后者54年。家里面还有老人、媳妇、孩子至少5、6口人。 现在农民工一个月住宿花销445元，18年花费9.6万，在家的农民盖好了房子后基本不花钱，算算好像还是这样更划算。 谁会买房 农民工一共2.7亿，其中1亿多在离家不远的地方打工，当前10个人里有1个半回家住。交通越来越发达、电动自行车也挺快，越来越多的人开始愿意往家里跑，城里太挤还是家里更宽敞，实在不行买辆汽车也比买房值。 还有1.6亿离得远，在大城市现在100个人里只有1个人买了房，这些都是人精，有几个能成这样？另外3成半租得起房，剩下绝大多数住宿舍或者工棚。不是不想买房，据说城里人都买不起，就算买得起房的农民工一下子5倍速度增长，100个里面也只有5个，离去库存任务还差得远。 加杠杆买房 前几天出了两个办法，一个叫《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》，另一个叫《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》，意思是说农民的土地使用权和宅基地上的房子可以抵押贷款，时髦的说法叫做加杠杆。 想不通农民加杠杆来做什么？有人说是大众创业、万众创新，农民也可以借钱干，但100个农民工里有77个多是初中以下文化，而且据说大学生就业都成问题，而且据说经济在下行失业在上升，除了购买农药、化肥、种子、农机具等生产资料，农民不需要太多贷款，难道借来钱是用来赔的么？ 终于看明白，里面有一条说得最清楚，说是为了保护农民的居住不受影响，“除用于抵押的农民住房外，借款人应有其他长期稳定居住场所，并能够提供相关证明材料”。 说直白点就是只有你买了房（长期稳定居住场所）、而且有房产证或购房凭证（证明材料），实实在在地参加了去库存，才给你贷款！ 农民工的工作极不稳定，现在100个人里就有62个根本没有劳动合同、只有16个有 养老保险、10个有失业 保险加上淘汰僵尸企业要分流很多工人，就业竞争很是个问题，一旦失去工作和收入、丧失贷款偿还能力、抵押物被收回，如何收场？ 土地和房屋是农民赖以生存的最根本保障，出去打工为的无非是多挣些钱回来盖房子、种地、做个小生意，一旦外面不好混，回来起码还有粮食吃、还有房子住。让农民拿命根去冒险，那要看值不值得。 去库存与我何干 政府在报纸上要求说，因为 房地产“库存压力大，风险逐步积累”所以要“鼓励农民工、农民进城购房要广泛宣传去库存政策，形成共识”，这意思是说农民应该有大无畏的共产主义去库存精神、为国接盘化解风险吧？ 政府还说“要宣传农民在城市购房是升值，在农村建房是贬值的理念”，这个实惠！ 那请政府告诉我：买了房子你能保证一年后会涨多少？政府能不能保证高价回购？亏了能不能保证赔偿？能不能保证我一直有活干、有钱赚、能还贷？如果能，我立即借钱去买房！ 前几年房子不愁卖、价格低的时候怎么没听说让农民进城买房给优惠，只听说过农民工素质低进城会影响社会秩序。现在房子卖不出去想起农民来，我一个月工作25天、每天工作将近9个小时，就赚这点养命钱，甚至经不起一场病，让我全用在房子上？ 还是等把农民的后顾之忧全解决了，再谈房事吧！我是一个农民，去库存政绩与我何干！ 我是一个大学生，现在大学生也很忙，要创业自谋出路，还要买房！我还没挣钱，去库存 参考数据： 关于房价收入比、绝对房价、租金回报率等都已经有一些数据参考，此处不赘述。 从历史上来看，美国、日本、韩国，都是在租售比（单位面积房价/单位使用面积月租金）达到130附近出现泡沫破裂，美国是08年次贷危机，日本、韩国发生在1990年左右的大衰退。当前美、韩的租售比维持在100—110之间，而日本只有70多一点。 那么中房地产库存高企，开发商不急政府急，外宾可能会百思不得其解，国人心中一目了然：这房地产表面看是开发商的生意，实际地方政府才是真正老板。 在城市购房会不会升值？ 这只取决于一个秘诀：地段、地段、地段。一线城市的房子能升值，一般城市的中心区域也应该能升值，因为都是人类经济活动的集中地，这些区域没有库存。真正南昌市中心的房子不用政府操心。 真正的大量库存，积压在三四线城市的三四线地段，大片的新城、开发区、卫星城，没企业没商店，公共汽车都没站，一个小区里就亮三五盏灯，出来遛个弯就是无边庄稼地，晚上能吓死活人……也许三五年前它就是农村。 地方政府想极力推销的，正是这部分库存。而这部分库存，城里人根本不愿意去，地段太差相当于伪劣残次品。 按说房子再次，只要价位足够低，也许就有人买。但目前来看，各地库存的房子，价位可不烂，“不降价”是地方政府的一道底线。为嘛？担心引发“悬崖式下跌”，开发商跑得一干二净，以后土地再也拍卖不出去……所以什么手段都能用，降价万万不可以。 在农村建房是不是贬值？ 又是一个大玩笑。那些积压的鬼城原本就是邻村，为啥你的楼房会升值，我这宽宅大院就会贬值？ 农村的宅基地自建房，不但是生活场所，也是生产基地，这里可以养鸡养猪、晒谷晒米、手工编织，扛上工具就能出门种地，一个农民别无所长，只有在这里才能脚踏实地，才能保证不会饿死，这是进可攻退可守的活命之地。 而地段不好的库存房子，只有单纯的居住功能，楼里不能养鸡养鸭，花园不能种菜种瓜，出门摆地摊城管围追抢打……就算房子升值，他们能靠纸面数字吃饭吗？ 农民不是那么容易忽悠的，但地方政府的手段真实一个接一个。目前，已经有一些省市出台了“棚改货币化安置”的新政，宣布不再建设安置房，把拆迁户推向市场接盘。一些库存高企的三四线城市，已经逆势开启新一轮“城中村改造”，把一些城外村当做“城中村”拆迁，把拆迁户推向市场…… 当前楼市低迷背景下，仍然屡见拆迁血案，恐怕一部分原因就在这里。在中国这个农业大国，去库存忽悠农民，可能不单纯是不义。来源：凤凰财经综合刘维明的微财经、纸上建筑 【声明】本文来源于微信自媒体账号，仅代表作者个人观点，与腾讯无关。我们尊重自媒体知识产权，如有版权问题可联系腾讯理财(Email:parryzhang#tencent.com，请将#替换为@)。
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发表于 2016-4-2 11:37:40
